「住捷運共構宅，到站就到家！」生活便利是捷運共構宅最大賣點，如果選到好標的，8年投資報酬率可達到188%，出租報酬率也比其他類型物件多出1倍！這些元素都讓共構宅非常搶手。專家建議，現在想進場買共構宅，最好挑台北市物件，並避開市中心高價地段，至於新北市共構宅較適合做為投資出租，且必須做好禁用瓦斯、高公共電費、有噪音，以及可能的風水與房屋震動問題的心理準備。
根據實價揭露資訊顯示，台北捷運共構宅成交價普遍高於周邊物件，其中又以永春站「EAT」和東門站「京華苑」最為明顯，每坪價差最多達六十二萬元。
台灣房屋信義松山特許加盟店業務專員林嘉宸表示，以位於永春捷運站一號出口上方的「EAT」為例，該物件為住辦混合，並採飯店式管理、內容多為十至十八坪、挑高四米五的樓中樓，地下二到五樓則為停車場。
由於，步行就可到信義計劃區，可說是忠孝東路的燙金門牌，民國九十五年開賣時，每坪就叫價四十三萬至四十五萬元，當時已成為市場焦點。而八年過去了，EAT的行情更是驚人，成交價來到每坪一百三十萬元，對當時的買家來說，投資報酬率已到一八八％，幾乎等於「買一間，變三間」。
為什麼捷運共構宅會飆漲？除了交通便利外，坪數小、總價低也是關鍵因素。
投資客大手筆掃貨 早期進場都有獲利
林嘉宸表示，永春站周邊多是老舊公寓，目前每坪成交行情多在每坪六十至七十萬元，大廈則是每坪八十萬到一百萬元。反觀EAT，坪數夠小、總價夠低，加上挑高四米五的絕版性，都是價格容易衝高的主因。
由於投資報酬率高，捷運共構宅一直都是投資客的最愛。
林嘉宸透露：「EAT開賣時，不少客戶出手就是五到十間，甚至有五分埔批發商集資團購，以量制價，大手筆掃貨。」他回憶，這群買家部分已獲利出脫，但也有人到現在還持續將房子出租，至於EAT出租行情，十坪物件每月租金約兩萬元，早期投資的人，幾乎都有獲利。
「除了投資客外，隨著時代進步、觀念開放，不少口袋不夠深的年輕人，也開始買共構宅來自住。」林嘉宸說。
不過，捷運共構宅的貸款成數、出入複雜、不能使用瓦斯等問題也是買家的疑慮。
對此，林嘉宸解釋，銀行針對捷運共構宅的估價，其實和一般成屋相同。而瓦斯使用規定上，目前許多小坪數住宅都非常密集，通常也被規定不得使用瓦斯，並非只有捷運共構宅有此限制。
至於出入複雜問題上，一般認定的捷運宅，其實還分為住宅出入口與捷運出入口相同的「共構」，及兩者出入口不同的「分構」。後者的人口出入相對單純，即使是前者，只要有完善管理，住戶也不必太過憂心這個問題。
雖然捷運宅的行情已飆漲多年，但專家表示，北市的重點捷運宅詢問度已漸漸退燒，反而是外圍區域開始受到青睞。林嘉宸就說：「EAT現在詢問度其實比較淡，因為價格已經來到相對高點，反而是周邊其他案件較受歡迎。」
最好挑選市區外圍 新北創高價條件弱
他還建議，如果要投資捷運宅，最好挑選市區外圍，且帶有建設話題的個案。例如板南線的忠孝復興到永春站之間，價格已經偏高，現在投資已經太慢，建議可以找信義或南港區等屋齡較新、且價格還沒被炒高的物件。
至於新北市，由於創高價的條件較弱，專家並不推薦。
台灣房屋中和景安特許加盟店店長曾惠珍就指出，新北市的捷運宅跟台北市不同，最明顯的就是新北市的捷運宅，跟周邊建案價差較少。以景安站「美麗景安」為例，五年前開價為每坪三十七萬至三十九萬元，現在每坪最高五十八萬元，但周邊舊大樓行情也多落在每坪五十幾萬元不等。
此外，由於捷運宅多以十坪至二十坪為主流，再加上新北市房價比台北市低，所以在新北市，都還可以買到總價一千萬元上下的物件，而且只要裝潢好，就可以賣出不錯的價錢。
除了交通便利外，捷運宅的管理費通常也比較高。例如冠德建設在中和投資興建的「美麗景安」，管理費每月一坪要一百元，「南方之星」則要七十元，比起周邊其他物件高，原因出在捷運宅的公設比較高，就連一樓行人走的步道也屬於公共空間，且需負擔公共電費。
至於捷運宅的風水抗性問題，曾惠珍認為，近年消費者對風水迷思已降低不少。她說：「像我認識一個愛買房的大哥，每次購屋都一定要請風水師來現場看，但前幾天他買了一戶美麗景安，就直接表明，『小房子不用請老師來看了啦！交通方便就好』。」
「我賣很多捷運宅，不少客人一住成主顧，現在住習慣了，要他們賣掉搬家才不願意。也有客戶是專門買來出租，像是美麗景安、美麗永安、南方之星等，單坪每月租金至少有一千元，投報率其實算不錯，有些小夫妻也會買來自住，比較負擔得起。」
捷運二字票房保證 新北出租投報率高
台灣房屋智庫研究員洪佩君表示，從實價揭露結果來觀察，捷運宅基於便利性與保值性的優勢，即使價格走高，對於民眾仍然具有相當吸引力。
她認為，不但小坪數的捷運宅搶手，即使是大坪數產品也有一定的買盤支撐，顯示「捷運」二字還是穩坐票房保證。尤其位於台北市的幾個捷運站，因為距離商辦和商圈近，價格也令人咋舌。
洪佩君也建議，捷運局在公開標售前，都有開放參觀捷運宅的時程規畫，有興趣的買家可以利用機會看屋，至於購買中古捷運宅的民眾，更要多看多觀察，一定要親自到現場了解個別狀況。
因為捷運宅容易有人潮多、環境複雜的狀況，也會出現隔音、震動、社區管理等疑慮，千萬不要只為了交通便利，卻犧牲了居家生活品質。
中信房屋副總劉天仁還指出，以出租投報率角度來看，買新北市的捷運宅比較有賺頭。只要距離北市三十分鐘車程，一般都很好出租，例如每坪四十萬元的十二坪物件，每月租金最少可開到一萬兩千元，年投報率就有三％。
「如果是永春EAT，以每坪一百二十萬元來算，年投報率最高也才二．一％，跟新北市就差了○．九％。」
隔音較差犧牲品質 公電一般住宅二倍
他還認為，要投資捷運宅就要著眼新北市，如果是自住，只要負擔得起，買哪都可以，但一般捷運宅為了減輕重量都會採用輕隔間，如果是對聲音、震動相對敏感的人，住裡面的時間一長，很可能會精神耗弱。
雖然許多專家都看好捷運宅的投資，但房產專家Sway則持不同看法。
他說：「捷運宅除了交通方便，其他就沒了，硬要扯，也只能說生活機能完整，且目前捷運宅品質都很差，用劣質隔音牆是基本的，因為太好賣，案子通常在預售期就完銷，建商錢都收了，當然就隨便蓋，有利可圖才是重點。」
他還指出，捷運宅糾紛不少，除了出入分子複雜、風水差、震動多、噪音大、停車位不足、公設比過高外，還得跟捷運局一起維護公共空間。「某幾個捷運站共構宅，就曾因為公共電費太高，發生管委會拒付電費的情況。」
Sway解釋，捷運宅公電最少是一般住宅多一倍以上，電費由住戶共同負擔，但容積獎勵卻全被建商賺走，非常不公平。
至於買捷運宅來出租，Sway則建議：「如果真的要買來出租，還是要仔細計算投報率，有些社區出租率其實不高，房價卻高得嚇人，投報率當然就低。而且對於房客來說，住在距離捷運站步行五分鐘的房子，和住在捷運共構宅裡，其實差不多，真正的吸引力，應該還是在租金價格上吧！」
資料來源：http://money.chinatimes.com/news/news-content.aspx?id=20131129003533&cid=1212
留言列表
